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Kaufen statt Mieten

Jetzt zugreifen! Richtig rechnen führt zum Erfolg
Der Zeitpunkt kann kaum besser sein: Zinsen und Immobilienpreise sind günstig wie lange nicht.
Wenn Sie jetzt richtig kalkulieren, steht Ihrem Traum vom eigenen Haus nichts mehr im Wege.

Durch die Finanzkrise sind die Zinsen deutlich gesunken. Wer gespart und sein Eigenkapital beisammen hat, sollte jetzt überlegen, ob er noch länger Mieter sein will und seinen Vermieter reich machen will oder nicht doch lieber in seinen eigenen Hausbau investieren will.

Kassensturz: Wieviel Immobilie, wieviel Haus kann ich mir leisten?
Auch wenn der private Hausbau eine emotionale Geschichte ist: ein glückliches Ende ist nur garantiert, wenn es ganz nüchtern zugeht. Das heißt: Am Anfang stehen erst mal Rechenaufgaben. Es geht um das magische Dreieck aus Eigenkapital, Einkommen und Hypothekenhöhe. Magisch deshalb, weil die richtige Höhe des Eigenkapitals individuell unterschiedlich ist.
Die Hausbau-Kosten schönrechnen hilft auf keinen Fall weiter.
Wie viel Haus können wir uns leisten, welche monatliche Rate können wir dauerhaft bedienen? Wirkliche Gewissheit bringt nur ein schonlungsloser Kassensturz, bei dem sämtliche Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt werden.
Erste Orientierung gibt die bisherige Kaltmiete.
Wer die Kaltmiete für seine Mietwohnung bisher ohne Probleme zahlen konnte, wird diesen Betrag auch als Darlehensrate bedienen können. Allerdings muss der zukünftige Eigenheimbesitzer berücksichtigen, dass bei einem Einfamilienhaus höhere Nebenkosten anfallen als bei seiner Mietwohnung. Auch müssen für spätere Instandhaltungs- und Renovierungsmassnahmen des Hauses Rücklagen gebildet werden.

„Nur wenn auch nach dem Immobilienkauf noch genug finanzieller Spielraum für Urlaub und andere Annehmlichkeiten besteht, machen die eigenen vier Wände auch dauerhaft Freude“, erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG. Denken Sie daran, dass Kinder mit zunehmendem Alter mehr Geld brauchen.
Insgesamt, so besagt eine Faustregel, sollte die Hypothekenrate nicht mehr als 40 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens betragen. Angenommen, Sie können sich eine monatliche Rate von 1.000 Euro leisten. Dann lässt sich damit z.B. ein Hypothekendarlehen in Höhe von
235.000 Euro aufnehmen (Laufzeit 10 Jahre, 4,09% Effektivzins, 1% Tilgung, Stand 22.1.10). Hilfestellung beim Kalkulieren leisten.
Rechentools im Internet wie z.B. der Haushaltsrechner und der Budgetrechner der Interhyp (www.interhyp.de/rechner). Volltilgerdarlehen für Spätstarter und Wiederholungstäter. Auch für Spätstarter oder Leute, die sich mit Mitte 40 entscheiden, zum zweiten Mal zu bauen, gibt
es speziell zugeschnittene Finanzierungsprodukte. Für diese meist recht wohlhabende Schicht gibt es sogenannte „Volltilgerdarlehen“, bei denen der Schuldner bestimmt, bis wann er den Kredit abbezahlt haben will. Durch eine entsprechend hohe Tilgung ist gewährleistet, dass die
eigenen vier Wände vor dem Eintritt ins Rentenalter schuldenfrei sind.

Beispielfinanzierungen
1. Ehepaar mit zwei Kindern, Bauherr berufstätig, Bauherrin halbtags arbeitend.
Nettoeinkommen: 3.500 €,  Immobilienpreis: 300.000 €,  Nebenkosten: ca. 15.000 €, 
Eigenkapital: 75.000 €,  Darlehenssumme: 240.000 €

Annunitätendarlehen
Laufzeit: 15 Jahre, Zins: 4,31% nom./4,40% eff., Anfängliche Tilgung: 2 %,
Monatliche Rate: 1.262,00 €, Restschuld nach Ende der Zinsbindung: 139.028,57 €

2. Kinderloses Paar 47 und 45 Jahre, beide berufstätig in fester Anstellung.
Nettoeinkommen: 5.000 €, Immobilienpreis: 400.000 €, Nebenkosten: ca. 20.000 €,
Eigenkapital: 220.000 €, Darlehenssumme: 200.000 €

Volltilgerdarlehen
Laufzeit: 20 Jahre, Zins: 4,35% nom./4,46% eff., Anfängliche Tilgung: 3,14 %,
Monatliche Rate: 1.250,00 €, Restschuld nach Ende der Zinsbindung: 0 €


Flexibilität und Kalkulationssicherheit

Variable Tilgung als Erleichterung.
Oft ändert sich die Lebenssituation, während das Haus abbezahlt wird. Benjamin Papo, Vorstand Privatkundengeschäft bei Interhyp, erklärt, wie sich Bauherren absichern können.

Red.: Wenn ein Bauherr einen Darlehensvertrag abschließt, ist er dann nicht auf Gedeih und Verderb daran gebunden?
Papo: Hier kommt es darauf an, den richtigen Finanzierungspartner auszuwählen. Das starre Annuitätendarlehen, das einem für die Dauer der Zinsbindung wie ein Mühlstein um den Hals hängt, gehört der Vergangenheit an. Finanzierungsvermittler wie Interhyp bieten Lösungen, die dafür sorgen, dass das Eigenheim nicht gleich auf dem Spiel steht, wenn es mal einen finanziellen Engpass geben sollte.
Red.: Die heutigen Produktangebote sind deutlich flexibler als noch vor einigen Jahren?
Papo: Ja, aber das ist den Häuslebauern und Renovierern noch nicht so recht bewusst geworden. So kann man bei vielen Banken kostenlos eine Sondertilgungsmöglichkeit von
fünf oder sogar zehn Prozent pro Jahr vereinbaren. Eine hilfreiche Option, wenn man einmal außer der Reihe eine höhere Geldsumme erhält, etwa durch Erbschaft. Und wer regelmäßig seine Sondertilgung leistet, verringert seine Restschuld zum Ende der Zinsbindungsfrist ganz
erheblich.
Red.: Was aber, wenn ich in guten Zeiten viele (Sonder)tilgungen leiste und dann keine Reserven habe, wenn es beruflich mal nicht so läuft oder etwas anderes dazwischenkommt?
Papo:: In der Tat gibt es gibt viele Unwägbarkeiten bis zur Schuldenfreiheit. Was, wenn sich Nachwuchs einstellt und sich ein Elternteil um das Kind kümmert und deswegen weniger Einkommen zur Verfügung steht? Oder wenn plötzlich das Auto seinen Geist aufgibt? Ausgerechnet jetzt, da einen die Abzahlung des Immobilienkredits sowieso in Anspruch nimmt! Was bis vor einigen Jahren unter Umständen zum Notverkauf der Immobilie hätte führen können, ist längst kein Grund zu Panik mehr. Gerade bei der Tilgung gibt es heutzutage großen Spielraum. So bieten manche Kreditgeber die Möglichkeit, die Tilgungshöhe abzusenken und sie später eventuell wieder anzuheben. Es gibt sogar
Geldinstitute, die eine Tilgungsaussetzung von zwei bis zwölf Monaten anbieten.
Red.: Und welche Vorkehrungen kann man für den Fall treffen, dass man auf einmal arbeitslos wird oder aufgrund einer Krankheit seinen Beruf nicht mehr ausüben kann?
Papo: Eine günstige und zielgerichtete Absicherung für diese Fälle stellt der „BaufiSchutz“ dar. Der BaufiSchutz ist eine Versicherungslösung, die die Baufinanzierung gegen Arbeitslosigkeit und Arbeitsunfähigkeit schützt. Dabei kann man die monatliche Finanzierungsrate in 250-Euro-Schritten absichern. Tritt dann einer der beiden Fälle ein, zahlt
der BaufiSchutz den abgesicherten Beitrag.

Planung: Checkliste

Unnötige Kosten vermeiden. Wertvolle Tipps für BauherrInnen.
Beim Hausbau ist die Finanzplanung meist komplexer als beim reinen Immobilienkauf. Wie Sie trotzdem mit der richtigen Finanzierungsstrategie Geld sparen und flexibel bleiben, erfahren Sie hier.

Beim Hausbau läuft bekanntermassen oftmals nicht alles genau nach Plan. Daher müssen sich Bauherren Finanzpuffer und Zeitpuffer einbauen.
Bereitstellungszinsen sind zu vermeiden, denn die Kreditsumme wird nicht auf einen Schlag ausgezahlt, sondern nach Baufortschritt. Ab einer gewissen Frist – je nach Kreditgeber 2-12 Monate – fallen dann sogenannte „Bereitstellungszinsen“ an.
Beim Abschluss des Darlehensvertrages sollten Bauherren daher unbedingt auf eine Frist von mindestens sechs Monaten achten. Oft sind es nur drei Monate.
Die Höhe der Bereitstellungszinsen variiert zwischen 2,4% und 3,0% pro Jahr. Bei einem 150.000-Euro-Kredit sind das 300 bis 375 Euro im Monat!

Keine Nachfinanzierung. Da die Baukosten oft höher ausfallen als geplant, empfiehlt es sich, bei der Vereinbarung der Kreditsumme eine Reserve einzuplanen. Sonst kann es passieren, dass der fehlende Betrag nachfinanziert werden muss. Das ist zwar meistens möglich, allerdings erst nach einer erneuten Bonitätsprüfung und meist mit erhöhtem Zinssatz.