Die Baufinanzierung

Bevor Sie mit der Hausplanung beginnen, sollten Sie Ihre Finanzplanung klären.
Dazu einige Begriffe aus dem Finanzlexikon.

Lebenshaltungskosten Bonität Baugeld Wohngeld Finanzierungsanfrage Förderungen Wohn-Riester Zwischenfinanzierung Eigenkapital

Abtretungsverbot Effektivzins Sondertilgung Vorfälligkeitsentschädigung Zinsbindung Höhe des Bankkredits Zinsen, Zinseszinsen

Vollfinanzierung Grundschuld, Hypothek Finanzierungsversicherung Anschlussfinanzierung Zwangsversteigerung Starterhaus WohnRiester

Lebenshaltungskosten

Für die Lebenshaltungskosten setzt man in einem Haushalt
für einen Erwachsenen 700 € / Monat an,
für einen weiteren Erwachsenen sind es 300 €,
für jedes Kind mindestens 200 €.
Als Reserve müssen ebenfalls 200 € / Monat verbleiben.

Einem Elternpaar mit zwei Kindern müssen also mindestens 1.600 € verbleiben.
Das verbleibende Einkommen kann für Raten eingesetzt werden.

Das gesamte Nettoeinkommen, einschließlich Kindergeld etc. abzüglich der Lebenshaltungskosten und der Reserve ergeben den Betrag, der für Rückzahlungsraten zur Verfügung steht.

Siehe auch der Beitrag in Hausplanung-Checkliste

Bonität

Die Kreditwürdigkeit ist der entscheidende Faktor. Es geht dabei nicht nur um Kreditwürdigkeit oder nicht, sondern umd die Einstufung. Beruf, Enkommen, Kontinuität des Einkommens und sogar der Wohnort spielen eine Rolle. Je schlechter die Bonität, desto schlechter die Konditionen.

Baugeld

Baugeld ist die schnörkelose Umschreibung für alles was der Hausbau - Finanzierung dient.
Eigenkapital, Bankdarlehen, Bauspardarlehen, Hypopthekendarlehen, Versicherungsdarlehen, Annuitätendarlehen, Verwandtendarlehen, Geschenke, Zuschüsse, Fördermittel, usw., alle Bausteine die der Hausbau-Finanzierung dienen ergeben das Baugeld.

Wohl nur die wenigsten Bauherren können ihren Hausbau aus nur einem Topf, nämlich aus ihrem Barvermögen bezahlen.

Wohngeld

Die Betriebskosten einer Wohnung oder eines Hauses werden oft falsch als Wohngeld bezeichnet. Makler benutzen die Bezeichnung gerne um Kosten zu verniedlichen.

Finanzierungsanfrage

Für die Finanzierungsanfrage brauchen Sie alle Unterlagen über Ihr Einkommen und der Gesamtkosten des Hausbaus.

Ihr Einkommen abzüglich Ihrer Lebenshaltungskosten ergeben die maximal höchste Kreditrate.

Die Gesamtkosten abzüglich Ihres Eigenkapitals, Ihrer Eigenleistung und der Fördermittel ergeben die notwendigen Kreditsumme.
.

Förderungen, Steuerersparnis, verbilligte Baukredite

Staat: Eigenheimzulage wurde leider gestrichen. Wohnraumförderungsgesetz
Hausbank: Kennt oft regionale, städtische Förderprogramme und der Bundesländer
KfW: Hat vielfältige Förderprogramme, (Erneuerbare Energien u.v.m) genaues Nachfragen lohnt sich.
Beim Finanzamt sind Abschreibungsmöglichkeiten zu prüfen, zum Beispiel bei der Einliegerwohnung für pflegebedürftige Verwandte.

Wohn-Riester

Das selbstgenutzte mietfreie Wohneigentum im Alter ist vergleichbar mit einer Geldrente mit der man gemieteten Wohnraum bezahlen müsste. Deshalb hat der Gesetzgeber mit dem Eigenheimrentengesetz das Wohneigentum in die geförderte private Altersvorsorge einbezogen.  Das angesparte Riester-Kapital kann also für den Erwerb von selbstgenutzten Wohnraum verwendet werden. Der Ertrag muss allerding nachträglich voll versteuert werden.  

Zwischenfinanzierung

Oft ist der Finanzierungsplan des Hausbaus aufgestellt, aber eingebaute Finanzquellen sind noch nicht oder zu unterschiedlichen Zeiten fällig. Dann hilft die Zwischenfinanzierung

Eigenkaptal, Eigenkapitalersatz

Sollte mindestens 20 %, besser 30 % und mehr betragen.
Erspartes, Vermögenswirksame Leistungen, Bausparvertrag, Arbeitnehmersparzulage

Wenn es nicht langt, kann man einen Teil als Eigenleistung einbringen und als Eigenkapitalersatz verrechnen.
Je geringer der Materialeinsatz, desto effektiver ist der Ansatz der Eigenleistung, da man das Material ohnehin kaufen muss.


Ohne Eigenkapital finanzieren die Banken nur bei aussergewöhnlich guter Bonität. Für Normalverdiener wäre die Belastung durch eine Vollfinanzierung ohnehin zu hoch.
 

Abtretungsverbot, Klausel im Kreditvertrag oder Darlehensvertrag

Zugunsten des Kunden sollte im Kreditvertrag ein Abtretungsverbot (Verkaufsverbot) des Kredits an andere Banken vereinbart werden. Das heisst, dass die Bank den Kredit nicht an eine andere Bank verkaufen darf. Das ist wichtig, da Sie sonst unversehens und wehrlos einer "Heuschrecke" ausgeliefert sein könnten.

Effektivzins

Der Effektivzins muss niedrig sein, die Bearbeitungsgebühren dürfen sich nicht zu einem Sonderposten addieren.

Sondertilgung

Mit der Möglichkeit Sondertilgung zu leisten wird gern geworben. Sie ist aber nicht wirklich wichtig, da es ohnehin nur im begrenzten Maße gestattet wird, und der Bauherr kaum in die Verlegenheit kommen wird zuviel Geld zu haben.

Vorfälligkeitsentschädigung

Wichtiger ist die Vereinbarung keiner oder nur geringer Vorfälligkeitsentschädigung, damit man den Kreditgeber wechseln kann, zum Beispiel bei der Anschlussfinanzierung, und nicht über Jahrzehnte an eine Bank gebunden ist.

Zinsbindung Die Höhe der Zinsbindung orientiert sich nach Marktlage und Laufzeit der Finanzierung.

Höhe des Bankkredits

Hängt vom Eigenkapital und der Bonität des Kunden ab, sowie vom Verkehrswert der Immobilie aus der sich der Beleihungswert ergibt. Etwas niedriger wird die Beleihungsgrenze angesetzt, in desen Höhe der Kredit ausgereicht und als Grundschuld eingetragen wird.
„Bankkredite lassen sich jederzeit und anonym online vergleichen, zum Beispiel auf der Seite Online Kredit Index. Mittlerweile lassen sich auch Kredite mit höheren Summen online beantragen. Ein Online Angebot kann sich für die Verhandlung mit der eigenen Hausbank lohnen. Mit einem Vergleichsangebot in der Tasche lässt sich so eine bessere Zinsverhandlung mit der Hausbank führen

Zinsen machen den Hausbau teuer

Jeder Bauherr kennt die Zahlen, doch nur wenige handeln danach.

Die Zinsen für die Finanzierung sind das Teuerste am Hausbau.

Hier kann mit geschickter Finanzplanung mehr gespart werden, als an Haus und Grund.

Vollfinanzierung

Ist nur was für hohe und sichere Einkommen. Dafür hat kaum ein Normalbürger die Voraussetzung.

Grundschuld und Hypothek

Banken bevorzugen statt einer Hypothek immer mehr eine Grundschuld, weil die Grundschuld nicht an eine bestimmte Forderung gebunden ist. Das ist für die Bank einfacher. Der Bauherr unterwirft sich damit der sofortigen Zwangsvollstreckung!

Man muss einfach zu mehreren Banken gehen und das optimale für sich selber herausfinden.
Die Banken entdecken zur Zeit sowieso den sicheren Normalkunden als solide Grundlage des Bankgeschäfts wieder.

Finanzierungsversicherung

Private Haftpflichtversicherung, Wohngebäudeversicherung. Rohbauversicheriung, Elementarschadenversicherung, Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung, Bauhelferversicherung, Unfallschutz, Glasversicherung, Gewässerschaden (bei Ölheizung), Hausratversicherung. Risikolebensversicherung, Berufsunfähigkeitsversicherung, Kreditausfallversicherung.

Anschlussfinanzierung

Da kaum ein Darlehensvertrag mit den gleichen Bedingungen (Zinsbindung) über die gesamte Laufzeit geschlossen wird, wird oft mehr als einmal eine Anschlussfinanzierung gebraucht.  

Zwangsversteigerung

Passiert leider viel zu oft mit schlimmen Folgen für den Bauherren und seine Familie.
Kann wegen einer Fehlfinanzierung passieren, aber auch auch persönlichen Gründen. Einer Scheidung etwa oder Berufsunfähigkeit.

Es gilt früh genug Strategien dagegen zu entwickeln.
Die richtige Finanzierung muss her, ein Ehevertrag, und sei auch noch so unromantisch, sowie je nach Beruf, eine Kapitallebensversicherung mit Berufsunfähigkeitsklausel.

Das Starterhaus

Ein Starterhaus kann man ohne Kredit bauen. 

WohnRiester

Beim Wohn-Riester ersetzt die Immobilie das Sparkonto. Wer diese Förderung nicht nutzt, verschenkt bares Geld. Das Geld muss aber beim Verkauf der Immobilie eingezahlt werden:
Wer sich ein sorgenfreies Leben im Alter sichern will, muss vorsorgen. Ein wesentlicher Baustein für die private Vorsorge ist das Eigenheim – das eigene Haus stellt immer noch die sicherste Form der Altersvorsorge dar. Hier hilft der Staat mit der Wohn-Riester-Förderung kräftig mit. Denn damit gibt es seit 2008 für die Finanzierung von selbst genutzten Immobilien die gleichen Zulagen und Steuervorteile wie für Geld-Riester-Produkte. Eine aktuelle Umfrage hat ergeben, dass viele Menschen den Wohn-Riester noch nicht kennen bzw. die Vorteile deutlich unterschätzen.


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