Hausbau Ratgeber

Hier werden Fragen zu folgenden Themen etwas ausführlicher betrachtet:
 

1. Hausbau Anbieter
  • Wie finde ich den richtigen Hausbau-Anbieter? Helfen Bekannte, Foren, Bauherrenverbände?
     
2. Hausbau Kosten
  • Haus mit Keller oder Kellerersatzraum? Das Souterrain als Einliegerwohnung?
  • Das Dach als Wohnraumreserve. Das Aus für das Flachdach?
  • Energieeffizienter Hausbau mit erneuerbaren Energien. Fotovoltaik, Erdwärme und andere.
     
3. Hausbau Finanzierung
  • Die Baukosten und die Baufinanzierung bestimmen das Langzeitschicksal vom eigenen Haus.
  • Große Flexibilität in der Baufinanzierung ist der beste Schutz vor der Zwangsversteigerung.
  • Hausbau als Mietkauf über Genossenschaften, wie geht das?
  • Bauen ohne Schulden, gibt es das? Sind funktionierende Starterhäuser am Markt?
  • Eigenleistung, Chance oder Falle.
     
4. Hausbau Planung
  • Das richtige Baugrundstück, die richtige Immobilie zu finden, ist die alles entscheidende Frage!
  • Der Grundstückskauf vollzieht sich mehreren Schritten. Wann gehört es wirklich mir?
  • Nachhaltiger und werthaltiger Hausbau. Wie muss ich mir das vorstellen?
  • Mängelbeseitigung im Hausbau mit Recht und Gesetz durchsetzen.

 

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Erläuterungen und Stellungnahmen zu oben genannten Fragen.

Haus mit Keller oder Kellerersatzraum, das Souterrain als Einliegerwohnung?
  1. Die Historie

Vor dem Hausbau stellt sich jeder Bauherr die K-Frage. Keller ja oder nein. Aus der Historie gesehen, hatten Häuser immer nur eine Teilunterkellerung zur Lagerung von Lebensmitteln. Die Bauart ist rationeller geworden, aber in den meisten europäischen Ländern einschließlich der USA konnte sich der Vollkeller nicht durchsetzen. Allein in Deutschland hat der Keller seinen Siegeszug angetreten. Wegen der heute üblichen rationellen Bauweise und der gestiegenen Bodenpreise entscheiden sich die Bauherren seit Jahrzehnten für die Vollunterkellerung. Erst mit den Wagnissen der langfristigen Verschuldung kam der Hausbau mit Bodenplatte in Mode.
 

2. Der zusätzliche Nutzraum als Lager, Hobbyraum, Partykeller oder Garage.

Wo Baugrundstücke knapp und deswegen teuer sind kommt dem Keller eine besondere Bedeutung zu. Untergeordnete Räume in den Keller zu legen ist immer sinnvoll, allein schon weil sich das Erdgeschoss dadurch architektonisch besser und zusammenhängender nutzen lässt.

Erst im Keller kann man seinem Hobby ungestört in Ruhe nachgehen. Auch der Partykeller für die Fortsetzung der Gartenparty ist ein Klassiker. Das muss ja auch mal sein.
Als Garage lässt sich der Keller auch nutzen, da kommt es aber ein wenig auf den Geländeverlauf an. Auf ebenen Grundstücken mutet die steil abschüssige Einfahrt doch etwas deplaziert an und spart kein Raum, da die steile Zufahrt für keine Zwischennutzung geeignet ist. Bei Hanggrundstücken ist zumeist die tiefer gelegene Seite die schönere. Die Garage im Keller bleibt deswegen eher die Ausnahme.

 

3. Der Kellerersatzraum schont die Finanzressourcen.

Der Verzicht auf den Keller schont das Finanzbudget bei einem 100m² Haus ungefähr um 40.000 €. Die Zinslast verringert sich dadurch erheblich. Warum nicht einen einfachen oberirdischen Kellerersatzraum an das Haus anbauen? Die einfachste Lösung ist die Verlängerung des Carports.
Wenn die Grundflächenzahl des Grundstücks es zulässt, kann man in Eigenleistung auch ausserhalb des Hauses nachträglich einen Tiefkeller bauen, zum Beispiel unterhalb des Carports.
 

4. Das Souterrain, der Keller als Wohnraum.

Das Souterain als Einliegerwohnung wird oft als Verkaufsargument benutzt. Die Einliegerwohnung soll zur Entspannung der finanziellen Belastung beitragen.
Die Nachfrage nach solchen Wohnungen, dazu auch noch in Wohngebieten, dürfte sich eher in Grenzen halten.
Weiterer Nachteil ist der herausstehende Keller, der erst dadurch zum Souterrain mutiert. Der ebene Eingang in das Erdgeschoss, der schönste Teil an jedem Haus, ist dadurch nicht mehr möglich.
Wenn es sich am Hanggrundstück so ergibt, dass die Gartenseite eben bleibt, ist das Souterrain als Reservewohnraum eine Alternative.

 

Wann gehört das Grundstück wirklich dem Käufer?
  1. Der notarielle Kaufvertrag.

Der Grundstücks- und Immobilienkauf ist keine einfache Sache. Grundstücksgeschäfte unterliegen dem Notariatszwang. Das soll beide Parteien vor unüberlegten Grundstücksgeschäften schützen und Zahlungssicherheit bei der Kaufpreistransaktion geben, da Grundstücksgeschäfte zumeist auf Kredit getätigt werden.
Der Verkäufer möchte zügig den Kaufpreis entgegennehmen und der Käufer möchte sobald wie möglich als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.
Der Notar hat beide Parteien neutral zu vertreten und vor unbilligen Nachteilen zu schützen. Der Verkäufer bedingt sich üblicherweise aus, dass die Eintragung des Käufers ins Grundbuch erst nach Belegung, also Bestätigung des Kaufpreises erfolgen darf.  Unter Umständen müssen noch behördliche Genehmigungen vorliegen. Das können zum Beispiel Auflagen für den Naturschutz sein oder Vorkaufsrechte der Kommunen müssen geklärt werden.
 

2. Die Auflassungsvormerkung

Zwischen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages und vor der Eintragung in das Grundbuch liegt also eine zeitliche Lücke. Damit in dieser Zwischenzeit die weitere Abwicklung vor Störungen gesichert ist, lässt der Notar beim Amtsgericht die Vormerkung eintragen.
Die Vormerkung verhindert, dass Gläubiger des Verkäufers in das Grundbuch vollstrecken können, oder dass ein zweiter Käufer ebenfalls Ansprüche auf die Immobilie anmelden kann.
Die Auflassungsvormerkung ist die eingetragene Ankündigung des Eingentümerwechsels auf den der Vorgemerkte eine Anspruch hat, sofern alle vereinbarten Bedingungen erfüllt werden.
 

3. Hypotheken und Belastungen

Der Käufer möchte das Grundstück üblicherweise lastenfrei kaufen. Oftmals sind aber noch Restschulden im Grundbuch eingetragen. Dazu holt der Notar die Erklärungen der Gläubiger des Verkäufers über deren Höhe ein. Neben den Grundpfandrechten müssen noch andere Belastungen durch Dritte geprüft werden. Das können dingliche Belastungen sein, zum Beispiel Erbbaurechte und Dienstbarbeiten zugunsten Dritter.
Diese Belastungen werden üblicherweise vom Kaufpreis abgezogen und direkt über den Notar an die Gläubiger gezahlt, damit der Käufer sicher sein kann ein lastenfreies Grundstück zu erhalten.
Nach Zahlung erhält der Notar von den Altgläubigern die Löschungsbewilligung und beantragt damit beim Amtsgericht die Löschung dieser Eintragungen, sodass nunmehr das Grundstück keine Eintragungen zum Nachteil des Käufers mehr erhält.
Erst jetzt erhält der Verkäufer den verbliebenen Rest des Kaufpreises.
 

4. Das Anderkonto

Üblicherweise benutzt man für die Grundstückstransaktion ein Notaranderkonto. Das heisst, das Geld wird auf ein treuhänderisches Anderkonto des Notars hinterlegt, um Altschulden zu begleichen und die Restsumme an den Verkäufer erst auszuzahlen, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind.
Das Anderkonte ist für die kontoführende Bank als Anderkonto erkennbar, sodass keine illegalen und betrügerischen Abhebungen passieren können.
Da der Grundstückskauf kein Zug um Zug Geschäft ist, sondern sich in mehreren Schritten vollzieht ist die Abwicklung über ein Anderkonto beim Notar immer dringend zu empfehlen
Als letzter Schritt wird der Käufer in das Grundbuch eingetragen und ist nunmehr der neue Eigentümer.
 

 

Nachhaltiger und werthaltiger Hausbau, wie muss ich mir das vorstellen?
  1. Nur regenerative Energien nutzen.

Seit Jahrzehnten reden wir schon davon, dass das Öl viel zu schade zum Verheizen und Verbrennen ist. Es ist ein endlicher Rohstoff, der unausweichlich mit schwindenen Ressourcen stetig teurer wird, da Öl in anderen Bereichen, zum Beispeil der Pharmaindustie, unersetzbar ist. Die Hälfte des in hunderten Millionen Jahren entstandenen Öls haben wir bereits in wenigen Jahrzehnten verbrannt.
Wer sich mit der absehbaren Entwicklung auseinandersetzt, wird sein Haus mit regenerativer Energie beheizen und dafür mit entsprechender Technik ausrüsten. Nur das bleibt auf Dauer attraktiv und damit werthaltig. Fotovoltaik, Erdwärme, das direkte Sonnenlicht, Luftwärme, Kollektorwärme, Holzheizung, Biogas und die Abwärme steghn zur Verfügung. Die richtige Kombination gewährlesitet eine zuverlässige Ganzjahresversorgung.
 

2. Technik zur Energieeinsparung einsetzen.

Regenerativ heisst nicht, dass Energie nichts kostet. Im Gegenteil, die Technik ist kompliziert und teuer, die Aufbereitung der regenerativen Ressourcen ist aufwendig. Damit ergibt sich die Notwendigkeit der Energieeinsparung.
Das Einpacken des Hauses mit einer geschlossenen Wärmedämmung ohne Wärmebrücken ist keine leichte Aufgabe. Wärmedurchgangswerte der Wände, Fenster und Aussentüren müssen so niedrig wie möglich sein. Durchdringungen der Aussenhaut, zum Beispiel konstruktiver Befestigungen durch Dübel, müssen unbedingt vermieden werden.
 

3. Verschiedene Baumaterialien konstruktiv richtig einsetzen.

Alte Häuser herkömmlicher Bauart mit hohen Wärmeverlusten weisen kaum Schäden durch nicht ausreichend abgeführte Feuchtigkeit auf. Bei dicht eingepackten Häusern mit einer hocheffizienten Wärmeschutzverkleidung treten bei falscher Anordung der Baumaterialien schnell Probleme auf. Wo Holz, Stein, Wärmedämmung und Dampfsperren aufeinandertreffen geraten Taupunkt und Wärmespeicherung schnell ausser Kontrolle und provozieren Feuchteschäden. Nur ein Fachmann mit einschlägigen Kenntnissen der Eigenschaften der eingesetzten Baustoffe kann moderne Bauprodukte so einsetzen und konstruktiv aufeinander abstimmen, dass keine Feuchtigkeitsschäden auftreten.
 

4. Das Haus weitsichtig an die Standortfaktoren anpassen.

Ein vollkommenes Grundstück gibt es nicht. Jeder Standort, jede Lage birgt auch Nachteile, denen man weitsichtig mit dem Hausentwurf begegnen muss. In der Praxis soll alles schnell gehen, sobald das Grundstück gefunden ist. Dann wird zumeist ein Standardentwurf nach Südwest ausgerichtet und drauf los gebaut. Bestenfalls wird noch der Sonnenumlauf in den Entwurf mit einbezogen.
In dicht besiedelten Gebieten muss man vorausschauend die reale und die zukünftig mögliche Nachbarbebauung in seinen Entwurf mit einbeziehen. Der Entwurf kann Sichtachsen vorgeben die negative Einflüsse ausblenden. Das ist besser als später sich zum Nachbarn mit hohen Zäunen abzuschotten. Auch die Hauptwetterseite im Hausentwurf zu berücksichtigen zahlt sich in verlängerten Nutzungszeiten der Terrasse aus. Eine windstille lauschige Ecke, die nicht einsehbar ist, muss dann nicht nachträglich provisorisch gestaltet werden.
 

5. Auch der Mensch muss regenerieren.

Ein wichtiger Aspekt ist der Lärm. Grundstücke die nicht in irgendeiner Form von Lärm beeinträchtigt werden, gibt es fast nicht. Oft entwickelt sogar die Haustechnik Lärm, die auf Dauer störend ist, aber nachträglich schwer zu beherrschen ist. Leitungen müssen immer fest mit dem Bauwerk verbunden sein. Leitungen nur mit Dämmwolle zu umwickeln nutzt nichts. Rigipsplatten wirken eher wie Resonanzkörper.
Einzelnen unregelmäßigen, aber sehr lauten Ereignissen wie Flugzeuglärm kann man nur im Hausinneren entfliehen.
Gegen andere äussere Arten der Lärmbelästigung kann man sich jedoch wehren.
Bei Lärmschutz gilt, je höher das Eigengewicht des Lärmschutzes desto höher die Dämmwirkung. Schwere Baustoffe werfen die Schallwellen zurück oder absorbieren sie ohne selbst in Schwingung zu geraten. Leichte Lärmschutzwände sind untauglich. Leichte Lärmschutzwände sind durchlässig oder geraten selbst in Schwingung.
In der Regel sind Grundstücke aber durch gleichmäßigen Strassenlärm beeinträchtigt. Hier kann man konstruktiv etwas tun. Schallwellen breiten sich in einem 60° Winkel aus. Dadurch bilden sich hinter Mauern Lärmschatten aus. Wer diesen Lärmschatten so geschickt anordnet, dass auch kein zurückgespiegelter Lärm eindringen kann, der besitzt eine Oase der Ruhe die einen unbezahlbaren Luxus darstellt.

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