Baufinanzierung ohne Eigenkapital – heute kein Ausnahmefall mehr

Wenn es um Baufinanzierungen oder Immobilienkredite geht, galt bisher in der Branche die Meinung, man sollte über rund 20 - 30% Eigenkapital verfügen, bevor man den Schritt zum Eigenheim wagt. Durch die veränderten Bedingungen am Kapital- und Immobilienmarkt tritt heute jedoch eine andere Betrachtungsweise in den Vordergrund. Steigende Mieten und Lebenshaltungskosten sorgen dafür, dass junge Familien es oft gar nicht schaffen, rechtzeitig genügend Eigenkapital anzusammeln. Auch die Immobilienpreise steigen in Deutschland weiterhin rasant an. Irgendwann ist die Chance verpasst und man ergibt sich dem Schicksal. Am Ende zerplatzt der Traum vom Eigenheim wie eine Seifenblase - nur weil man vermeintlich zu wenig Eigenkapital für eine Baufinanzierung zur Verfügung hatte. Das muss nicht sein. Aufgrund der anhaltend niedrigen Zinsen ist die Darlehensrate selbst bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapitaleinsatz oft kaum höher als die laufende Monatsmiete.

Folgendes Rechenbeispiel soll dies verdeutlichen: Ein junges Paar lebt gemeinsam in einer Mietwohnung und zahlt eine Monatsmiete in Höhe von 800 € warm. Nun möchte das Paar gemeinsam ein Eigenheim erwerben. Beide Personen sind fest angestellt und beziehen ein gesichertes Einkommen. Allerdings ließen die relativ hohen Lebenshaltungskosten es bisher nicht zu, nennenswertes Guthaben anzusparen. Mit einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann sich das Paar den Traum von den eigenen vier Wänden trotzdem erfüllen: Der Kaufpreis des Hauses inkl. Grundstück beläuft sich auf 250.000 €. Hinzu kommen Kaufnebenkosten wie beispielsweise Grunderwerbsteuer und Notarkosten in Höhe von 20.000 €. Insgesamt wird also eine Finanzierungssumme von 270.000 € benötigt. Bei einer jährlichen Annuität von 3,5% beträgt die monatliche Finanzierungsrate gerade einmal 787,50 €, was sogar unter dem Niveau der aktuellen Monatsmiete liegt.
 

Abbildung: Monatsrate der Baufinanzierung ohne Eigenkapital vergleichbar mit Monatsmiete
 

Verschärfte Bedingungen aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Gemäß der vor kurzem eingeführten EU-Richtlinie zur der Vergabe von Wohnimmobilienkrediten müssen Banken die Wahrscheinlichkeit, dass das Darlehen bis zum Laufzeitende komplett bedient werden kann, anhand verschiedener Daten prognostizieren. Besteht ein gewisses Risiko, dass es zu Zahlungsproblemen kommt, wird der Kreditantrag von vielen Banken prompt abgelehnt. Das Paradoxe dabei ist, dass negative Faktoren dabei häufig stärker gewichtet werden als positive Faktoren. So kommen etwa Aussichten auf eine Gehaltserhöhung oder ein Erbe bei weitem nicht so stark zum Tragen wie das Risiko, dass der Kreditnehmer möglicherweise seinen Job verliert oder verstirbt. Insbesondere junge Paare und Rentner haben es nach Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie daher besonders schwer, eine Immobilien- oder Anschlussfinanzierung zu bekommen. Genau auf solche Fälle haben sich daher einzelne Anbieter in der Branche spezialisiert und ermöglichen bereits abgelehnten Antragstellern trotz verschärfter Kriterien aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie eine faire Finanzierung.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bedarf einer fundierten Prüfung und Planung

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital – häufig spricht man auch von Vollfinanzierung oder 100-Prozent-Finanzierung – bedeutet sowohl für die Bank als auch den Kreditnehmer ein erhöhtes Risiko. Daher ist es hier besonders wichtig, auf bestimmte Faktoren zu achten und sich fachlich beraten zu lassen. Ein nachhaltig gesichertes Einkommen und ein gewisser Liquiditätsspielraum beim Kreditnehmer ist bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital eine zwingende Voraussetzung. Schließlich muss die Bank sicherstellen können, dass der Kreditnehmer sein Darlehen samt Zinsen über die komplette Laufzeit problemlos zurückführen kann. Die Finanzierungsrate muss für den Kreditnehmer tragbar sein, d.h. im Rahmen seiner persönlichen finanziellen Verhältnisse liegen. Diese muss die Bank daher im Vorfeld anhand verschiedener Daten und Unterlagen gründlich prüfen. Neben aktuellen Einnahmen und Ausgaben spielen beispielsweise auch Alter, Beruf, Art und Dauer des Beschäftigungsverhältnisses eine wichtige Rolle. Für Selbstständige und Freiberufler ist es beispielsweise schwieriger, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten, als für Festangestellte oder Beamte. Zwar lässt sich der Zinssatz mit bereits vorhandenem Eigenkapital positiv beeinflussen. Ein absolutes K.O.-Kriterium ist fehlendes Eigenkapital heutzutage aber nicht mehr. Unter bestimmten Umständen können sogar bis zu 130% der Kauf- und Nebenkosten einer Immobilie finanziert werden.

Was bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu beachten ist

Auch wenn der Zinssatz bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital aufgrund des größeren Risikos meist höher ausfällt als bei Kunden, die 20% Eigenkapital oder mehr in die Finanzierung einbringen, lässt sich die Finanzierung individuell auf die finanzielle Situation des Kreditnehmers anpassen. Stellschrauben sind u.a. die Tilgungsrate und die Laufzeit. Lange Laufzeiten bis zu 30 Jahre sorgen dafür, dass die Monatsrate überschaubar bleibt. Ein Zweitantragsteller mit eigenem Einkommen wirkt sich in der Regel positiv auf den Zinssatz der aus. Durch die Stellung von Sicherheiten zusätzlich zur Grundschuld lässt sich der Zinssatz ebenfalls positiv beeinflussen. Gerade bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist die nachhaltig hohe Wertbeständigkeit der zu finanzierenden Immobilie besonders wichtig. Lage, Zustand, etc. der Immobilie sollten bei einer Vollfinanzierung besser sein als der Durchschnitt.

Spezialfinanzierungen für besondere Fälle

Die meisten Banken in Deutschland achten gerade bei Finanzierungen ohne Eigenkapitalanteil auf eine saubere Schufa. Doch es gibt auch Ausnahmen: Vereinzelt bieten Banken in Deutschland auch spezielle Finanzierungsprogramme für „schwierige“ Fälle an – so haben nicht nur Kreditnehmer ohne Eigenkapital die Chance auf eine Baufinanzierung, sondern auch Kunden, die beispielsweise aufgrund einer negativen Schufa bei anderen Banken bereits abgelehnt wurden. Ausschlaggebend ist an der Stelle nicht (nur) die Schufa-Auskunft, sondern in erster Linie die Frage, ob der Kreditnehmer in der Lage ist, seine Monatsraten bis zum Ende der Laufzeit planmäßig zu bezahlen.

Wichtig bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist vor allem, sich professionell und ganzheitlich beraten zu lassen. Die Finanzierungsspezialisten prüfen daher nicht nur den Antragsteller auf ausreichende Bonität, sondern auch die Immobilie auf ihre Wertbeständigkeit hin.

 

Artikelbild: Fotolia, 167972310 | Urheber: .shock

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