Haus oder Wohnung vermieten – so finanziert sich Eigentum von selber

Der Immobilienmarkt boomt – immer mehr Anleger suchen Zuflucht im sogenannten Betongold. Kann sich eigentlich eine Immobilie, die vermietet wird, fast von alleine finanzieren? Das geht, wenn einige Punkte beachtet werden. 

 

Kaufen statt mieten? 

 

Auch für Immobilien, die als Kapitalanlage gekauft wurden – sogenannte Renditeobjekte – gilt die alte Immobilienweisheit: Die Lage ist das wichtigste Kriterium, danach folgen Ausstattung und Zustand, nur so ist eine gute Vermietbarkeit gegeben – und diese ist wiederum ein entscheidendes Kriterium für eine gute Rendite. Ein weiterer Grundsatz für Kapitalanlagen: Auch ohne Berücksichtigung der Steuervorteile sollte sich das Objekt tragen können. Die Steuerersparnis ist zwar ein weiterer Vorteil, sollte aber nicht zu den Grundvoraussetzungen zählen. 

 

Renditekiller Mietausfall 

 

Für ein Investment sind strukturschwache Gebiete nicht zu empfehlen, da hier das Risiko von Leerstand besonders hoch ist – selbst wenn der Kaufpreis noch so niedrig ist. Nur ein oder zwei Monate ohne Mieteinnahmen können ein Renditekiller für das gesamte Jahr sein. Daher ist auch ein guter Mieter maßgebend für eine entsprechende Rendite. 

 

Aus vorgenannten Gründen sollten Vermieter stets den finanziellen Hintergrund des Mieters kritisch prüfen. Wirtschaftlich starke Städte oder Universitätsstädte sind für Kapitalanleger besonders interessant. Eine Verknappung an Wohnraum kann zu einer Preissteigerung der Mieten führen, bestes Beispiel sind Städte wie Hamburg, München oder Münster. 

 

Ein weiteres wichtiges Auswahlkriterium für die Immobilie ist der aktuelle Wohntrend. Derzeit besteht zum Beispiel erhöhter Bedarf an Appartements, da immer mehr Personen in Ein-Personen-Haushalten leben. Das Unternehmen GfK GeoMarketing GmbH hat zuletzt im Jahr 2013 eine Erhebung herausgebracht, die zeigte, dass immer mehr Menschen alleine leben. Waren es 2003 noch 30 Prozent aller Deutschen, stieg die Zahl zehn Jahre später auf 40 Prozent. Dies bedeutet, dass der Bedarf an Wohnraum zischen 60 und 70 Quadratmeter in den nächsten Jahren noch wachsen wird. 

 

Eventuellen Gehaltsausfall mit einkalkulieren 

 

Bei der Finanzierung des Renditeobjektes gilt, dass Anleger ihre eigenen Mittel stets realistisch einschätzen sollten. Dazu gehören ebenso Gehaltsausfallrisiken wegen Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Mutterschutz. Daher sollten Kreditnehmer in solchen Niedrigzinszeiten wie derzeit auf eine schnelle Schuldenfreiheit bauen. Lieber hohe Tilgungsraten bei dementsprechend kürzerer Laufzeit, als niedrige und langfristige Zahlungsverpflichtungen eingehen. 

 

Musterberechnung 

 

Das folgende Beispiel zeigt, dass sich unter Umständen auch eine Immobilie ohne Eigenkapital rechnen kann: 

 

Eine 65 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung in mittlerer Lage kostet in unserem Beispiel 217.815 Euro. Hinzu kommen Nebenkosten und Renovierungskosten, sodass der zu finanzierende Betrag bei 241.418 Euro liegt. 

 

Dieser Betrag wird mit einem Hypothekendarlehen über 15 Jahre bei einem Zinssatz von drei Prozent und einer Tilgung von zwei Prozent aufgenommen. Somit beträgt die monatliche Rate 363 Euro – bei einer angenommenen Anschlussfinanzierung steigt diese nach 15 Jahren auf 765 Euro. Die Mieteinnahme beträgt netto monatlich 642 Euro. Hinzu kommen Aufwendungen für laufende Instandhaltungen oder weitere nicht auf den Mieter umlagefähige Kosten. Dafür profitiert der Vermieter von den steuerlichen Begünstigungen wie Abschreibung und die Absetzbarkeit von Schuldzinsen. 

 

Fazit: Selbst ohne Eigenkapital und ohne Berücksichtigung der Steuervorteile lohnt sich der Kauf einer vermietbaren Wohnung oder eines Hauses durchaus. 

Bild: © istock.com/juergen2008

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