Immobilienkauf ohne Eigenkapital - sinnvolle Alternative oder risikoreiches Vorhaben?

Die Deutschen lieben ihr Eigenheim. Doch nicht jeder besitzt das notwendige Kapital, um ein Haus zu kaufen. Die in den USA oder Großbritannien praktizierte Vollfinanzierung macht jedoch auch hierzulande mittlerweile Schule. Dabei streckt die Bank den kompletten Hauspreis vor und der Käufer kommt auf diese Weise auch ohne Eigenkapital zu´seiner Immobilie.

Banken lassen sich Ausfallrisiko ordentlich bezahlen

Vor allem, seit der Leitzins sich 2016 auf einem historischen Tiefstand befindet, wird die Idee vom Eigenheim für viele attraktiv. Grundsätzlich ist ein Hauskauf auch ohne Eigenkapital möglich, viele Banken gewähren die komplette Finanzierung der Immobilie. Experten raten trotzdem zu einem gewissen Grundstock, um Maklergebühren, Notarkosten, Grunderwerbsteuer und sonstige Nebenkosten zu zahlen. Denn wenn ein Kunde gar nichts vorzuweisen hat, prüfen die Banken besonders kritisch. Das gilt auch für den Gehaltseingang. Um sich gegen alle möglichen Eventualitäten abzusichern, verlangen Geldinstitute oft völlig überhöhte Risiko-Zinsaufschläge. Für den Kunden bedeutet das bei einer Vollfinanzierung, dass die Immobilie im Endeffekt teurer wird. Wenn mehr als 80 Prozent des Kaufpreises finanziert werden müssen, sind schon mehr als 0,3 Prozentpunkte und rund ein Prozent Zinsaufschlag fällig. Das heißt, die Banken verdienen trotz der Ausfallrisiken ordentlich mit an derartigen Finanzierungskonzepten.

Monatliche Belastung meist doppelt so hoch

Wer sich für ein derartiges Projekt entscheidet, muss langfristig denken und einen hohen Tilgungssatz von am besten zwei Prozent vereinbaren. Danach heißt es, für ausreichend Kapital zu sorgen. Das hat folgenden Hintergrund: Schon nach ein paar Jahren kann der Eigenkapitalanteil in der gesamten Finanzierung sich vergrößern. Dadurch wächst innerhalb der Vollfinanzierung das Eigenkapital in etwa auf den Anteil bei einer klassischen Finanzierung mit einem soliden Startkapital an. Was im Prinzip stimmig klingt, hat leider einen Haken. Der gestiegene Tilgungssatz sorgt für eine deutlich höhere Zinsbelastung. Die monatliche Kreditrate kann dabei doppelt so hoch wie bei einer konventionellen Finanzierung ausfallen. Im Rentenalter könnte die Monatsrate jedoch günstiger werden, weshalb es vorausschauend ist, in Zeiten eines günstigen Zinssatzes eine Extratilgung festzusetzen, um derartige finanzielle Vorteile nutzen zu können.


Die monatlichen Belastungen im Blick behalten

Damit die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital klappt, müssen Antragsteller schuldenfrei sein. Wenn zum Beispiel noch ein Kredit für ein Auto läuft, sehen die Banken bereits ein nicht unerhebliches Risiko und stellen eine Anfrage bei der Schufa. Als Faustregel lässt sich sagen, dass die Finanzierung ohne eigenes Kapital größere Chancen hat, bewilligt zu werden, wenn die Gesamtbelastung eines Haushaltes oder des Antragstellers 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens nicht übersteigt. Wer gut verdient, dürfte bei diesem Konzept trotz allem wenig Probleme haben. Allerdings muss langfristig Planungssicherheit herrschen, das gilt auch, wenn ein Paar zu zweit in die Finanzierung einsteigt. Denn Elternzeit, Krankheit oder Arbeitslosigkeit können ganz schnell im wahrsten Sinne des Wortes einen Strich durch die Rechnung machen, wenn ein Gehalt ganz oder teilweise wegfällt. Im schlimmsten Fall lässt die Bank das Eigenheim dann zwangsversteigern, wobei der Erlös generell bis zu 20 Prozent unter Marktwert liegt. Baufinanzierungsrechner im Internet oder ein persönliches Beratungsgespräch bei der Hausbank können Klarheit schaffen, wie hoch die monatlichen Belastungen für ein Immobilienprojekt ohne Eigenkapital tatsächlich werden.

Eine vorsichtige Art der Hausfinanzierung
 

Kein Eigenkapital zu haben bedeutet trotzdem nicht, über kein Sparguthabe oder andere Kapitalanlagen zu verfügen. Dieses Geld wird nur nicht für den Hauskauf eingesetzt und kann ein finanzielles Polster im Notfall darstellen. Unter diesem Aspekt kann der Erwerb einer Immobilie ohne Eigenkapital auch als eine sehr vorsichtige Art der Hausfinanzierung interpretiert werden. Günstigere Konditionen im Darlehenssatz können erreicht werden, wenn alle vorhandenen Vermögenswerte, auch die noch nicht verfügbaren, in die Finanzierung mit einbezogen werden. Dazu zählen noch nicht zuteilungsreife Bausprarverträge, Sparbriefe, Kapitalanlagen wie Aktie und Fonds, aber auch die Rückkaufwerte von Versicherungen. Ist der Zinssatz kurzfristig niedrig oder die Traumimmobilie droht, an einen anderen Interessenten verkauft zu werden, kann nach einem behutsamen Abwägen aller Risiken das Abenteuer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital durchaus gewagt werden. Trotzdem sollte über diese Finanzierungsvariante nur nachgedacht werden, wenn der Immobilienbesitzer in spe sicher ist, die Darlehensraten langfristig bedienen zu können und absehbar ist, dass die Preise auf dem Immobilienmarkt weiter nach oben klettern werden. Auf Sicherheit bedachte Naturen sollten lieber darauf setzen, die Zeit für sich arbeiten zu lassen und noch etwas Eigenkapital anzusparen.

Bilder von pixabay: CCO

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