Diese Versicherungen benötigen Bauherren wirklich
Wer neu baut, sollte sich nicht erst kurz vor dem Einzug mit Versicherungen beschäftigen. Das Risiko beginnt bereits mit dem Grundstück. Ein Passant verletzt sich an der Baustelle, Starkregen dringt in den halbfertigen Keller ein, ein Brand zerstört den Dachstuhl oder es kommt zum Streit mit dem Generalunternehmer – ein Neubau bringt Risiken mit sich, die eine normale Wohngebäudeversicherung während der Bauphase nur teilweise abdeckt.
Nicht jeder Bauherr benötigt dabei jede Police. Wer ein fertiges Gebäude von einem Bauträger kauft, befindet sich in einer anderen Situation als jemand, der auf dem eigenen Grundstück baut und mehrere Gewerke selbst koordiniert. Entscheidend ist deshalb: Welches Risiko besteht in welcher Bauphase – und wer trägt es?
Wohngebäudeversicherung mit Feuerrohbauversicherung
Die spätere Wohngebäudeversicherung sollte möglichst schon vor Baubeginn ausgewählt werden. Viele Versicherer schließen für die Bauzeit eine Feuerrohbauversicherung ohne zusätzlichen Beitrag ein. Bei manchen Anbietern wird bereits der erste Jahresbeitrag der späteren Wohngebäudeversicherung erhoben; dafür fällt nach Fertigstellung zunächst kein erneuter Jahresbeitrag an. Die konkrete Regelung ist tarifabhängig.
Während der Rohbauphase besteht zunächst im Wesentlichen Schutz gegen Feuergefahren wie Brand, Blitzschlag sowie Explosion oder Implosion. Wird beispielsweise der bereits errichtete Dachstuhl durch einen Brand zerstört, kann die Feuerrohbauversicherung die Wiederherstellungskosten übernehmen.
Mit Fertigstellung beziehungsweise Bezugsfertigkeit wird der Vertrag auf die vollwertige verbundene Wohngebäudeversicherung umgestellt. Dann kommen regelmäßig die Gefahren Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel hinzu; hochwertige Tarife können zusätzlich sogenannte unbenannte Gefahren absichern.
Wichtig: Fertigstellung, ein früheres Bauende oder erhebliche Bauverzögerungen sollten dem Versicherer angezeigt werden. Auch die Dauer des beitragsfreien Rohbauschutzes ist nicht bei jedem Anbieter gleich.
Elementarschäden versichern nicht vergessen
Zur Gebäudeversicherung sollte heute auch der Elementarschutz geprüft werden. Denn Schäden durch Starkregen oder Hochwasser sind nicht automatisch über die normale Wohngebäudeversicherung versichert.
Der Baustein kann – abhängig von den Bedingungen – unter anderem Überschwemmung, Rückstau durch z.B. Starkregenfälle, Erdrutsch, Erdsenkung, Erdbeben, Schneedruck und Lawinen einschließen.
Gerade beim Neubau lohnt sich außerdem ein genauer Blick auf Leistungen für Wärmepumpen, Wallboxen, Ableitungsrohre, Überspannung, grobe Fahrlässigkeit, Nebengebäude, Aufräumungs- und Abbruchkosten sowie Mehrkosten durch behördliche Auflagen oder Preissteigerungen.
Der günstigste Tarif ist nicht automatisch der beste – das Kleingedruckte kostet zwar keine Fliesen, kann aber im Schadenfall deutlich teurer werden.
Bauherrenhaftpflicht: Schutz, wenn andere geschädigt werden
Wer auf seinem Grundstück baut, trägt als Bauherr Verantwortung für die Baustelle. Stürzt ein Passant in eine unzureichend gesicherte Baugrube oder wird ein fremdes Fahrzeug durch Baumaterial beschädigt, können Schadenersatzansprüche entstehen. Besonders Personenschäden können schnell sehr teuer werden.
Die Bauherrenhaftpflicht prüft solche Ansprüche, wehrt unberechtigte Forderungen ab und reguliert berechtigte Schäden im Rahmen des Vertrages.
Vor einem separaten Abschluss sollte allerdings die Privathaftpflicht geprüft werden. Gute Tarife schließen Bauvorhaben teilweise bereits ein – entweder bis zu einer bestimmten Bausumme oder in leistungsstarken Varianten auch darüber hinaus. Reicht dieser Schutz für das konkrete Bauvorhaben aus, ist keine zweite Bauherrenhaftpflicht nötig.
Generalunternehmer ist nicht gleich Bauträger
„Schlüsselfertig“ bedeutet nicht automatisch, dass der Eigentümer kein Bauherr mehr ist. Wer bereits Eigentümer des Grundstücks ist und einen Generalunternehmer mit dem Hausbau beauftragt, bleibt grundsätzlich Bauherr.
Anders ist die Situation beim klassischen Bauträger: Dort werden Grundstück und Haus typischerweise gemeinsam erworben, während der Bauträger während der Errichtung selbst Bauherr ist. Deshalb muss ein Bauträgerkäufer die Baustellenrisiken während der Bauphase nicht in gleichem Umfang selbst versichern.
Bauleistungsversicherung: Schutz für das entstehende Gebäude
Die Bauleistungsversicherung betrifft nicht die Haftung gegenüber Dritten, sondern Schäden an der Bauleistung selbst. Versichert sein können beispielsweise außergewöhnliche Witterungseinflüsse, Vandalismus, Ungeschicklichkeit, bestimmte Ausführungsfehler oder Schäden an bereits fest eingebauten Bauteilen.
Ob sie bei einem Generalunternehmer unbedingt erforderlich ist, hängt vom Bauvertrag ab. Der Unternehmer trägt nach § 644 BGB grundsätzlich bis zur Abnahme die Gefahr für sein Werk. Dennoch sollte geprüft werden, ob der Generalunternehmer eine Bauleistungsversicherung besitzt, ob der Bauherr mitversichert ist und wie Eigenleistungen, selbst beschaffte Materialien oder Schäden zwischen verschiedenen Gewerken behandelt werden.
Wer mehrere Firmen selbst beauftragt oder umfangreiche Eigenleistungen erbringt, hat regelmäßig ein deutlich größeres Interesse an einer eigenen Bauleistungsversicherung.
Bauherren-Rechtsschutz: Oft nicht automatisch versichert
Ein teurer Neubauschaden muss nicht immer Feuer oder Wasser bedeuten. Streit über Baumängel, Nachträge, Verzögerungen oder Architektenleistungen kann ebenfalls hohe Kosten verursachen.
Das Problem: Das sogenannte Baurisiko ist in vielen klassischen Rechtsschutzversicherungen ausgeschlossen. Spezielle Bauherren-Rechtsschutzlösungen gibt es jedoch.
Die ARAG bietet Bauherren-Rechtsschutz aktuell im Premiumbereich an. Derzeit gilt hierfür eine Wartezeit von sechs Monaten.
Auch die ÖRAG bietet einen speziellen Bauherren-Rechtsschutz für Bau, Kauf und Sanierung privat genutzter Immobilien. Der aktuelle Tarif sieht keine Wartezeit vor; der Versicherungsvertrag muss jedoch vor Beginn der Bau- beziehungsweise Sanierungsmaßnahme bestehen.
Der wichtigste Punkt ist deshalb der Zeitpunkt: Ein Bauherren-Rechtsschutz sollte lange vor dem ersten Streit geprüft werden. Ist der Konflikt bereits entstanden, lässt er sich nicht nachträglich versichern.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Was gilt vor dem Einzug?
Wer bereits Eigentümer eines unbebauten Grundstücks ist, haftet auch für Gefahren, die davon ausgehen. Eine separate Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist trotzdem nicht immer erforderlich.
Viele Privathaftpflichttarife schließen unbebaute Grundstücke oder das künftig selbst genutzte Einfamilienhaus bereits ein. Andere Tarife setzen Flächen-, Nutzungs- oder Bausummengrenzen. Vor Grundstücksübernahme sollte deshalb geprüft werden, ob das konkrete Grundstück mitversichert ist.
Mit Baubeginn übernimmt dann die Bauherrenhaftpflicht beziehungsweise der entsprechende Baustein der Privathaftpflicht das zusätzliche Baustellenrisiko.
Nach Fertigstellung ist das Haftpflichtrisiko eines selbst bewohnten Einfamilienhauses bei leistungsstarken Privathaftpflichtverträgen regelmäßig mitversichert. Bei vermieteten Immobilien kann dagegen eine separate Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht erforderlich sein.
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Photovoltaik und Wärmepumpe: Mehr als nur Sturm- und Hagelschutz
Bei fast jedem Neubau wird mittlerweile auch eine Photovoltaikanlage auf dem Dach installiert. Diese kann häufig in die Wohngebäudeversicherung eingeschlossen werden. Oft sind dann jedoch nur die Grundgefahren bezüglich einer PV- oder Solarthermieanlage abgedeckt. Wer umfassenderen Schutz möchte, sollte jedoch eine spezielle Photovoltaik- oder Elektronikversicherung prüfen. Das gleiche gilt für die technischen Risiken und Schäden an Wärmepumpen.
Eine solche Absicherung kann – je nach Tarif – neben Feuer, Sturm und Hagel auch Überspannung, Kurzschluss, Diebstahl, Vandalismus, Tierbiss, Bedienungsfehler, Schäden am Wechselrichter oder Batteriespeicher sowie Ertragsausfälle absichern. Vielen Gebäudeversicherer bieten entsprechende Zusatzbausteine an, eine separate Versicherung für die PV-Anlage oder Wärmepumpe kann jedoch teilweise günstiger und umfassender sein.
Besonders interessant sind Tarife, die auch innere Betriebsschäden beziehungsweise innere technische Schäden einschließen. Gerade bei Wechselrichtern und Speichersystemen kann dieser Schutz über die klassische Gebäudeversicherung hinausgehen.
Der Versicherungsschutz sollte spätestens mit Beginn der Installation geklärt sein. Zusätzlich ist zu prüfen, ob das Haftpflichtrisiko aus dem Betrieb der Anlage bereits über die Privathaftpflicht mitversichert ist, was bei modernen Premiumtarifen heutzutage jedoch zu den Standardleistungen gehört.
Private Bauhelfer: BG BAU nicht vergessen
Helfen Freunde oder Verwandte beim Bau, kann eine Melde- und Beitragspflicht zur gesetzlichen Unfallversicherung über die BG BAU bestehen. Eine Bauherrenhaftpflicht ersetzt diesen Schutz nicht.
Gerade bei geplanten Eigenleistungen sollte dieser Punkt deshalb schon vor Beginn der Arbeiten geklärt werden.
Fazit: Nicht möglichst viele Policen, sondern möglichst wenige Lücken
Für die meisten privaten Neubauten bilden die Wohngebäudeversicherung mit Feuerrohbauschutz, der Elementarschutz und ein ausreichender Bauherren-Haftpflichtschutz die Basis.
Je nach Bauvertrag und Art des Bauvorhabens kommen Bauleistungsversicherung und Bauherren-Rechtsschutz hinzu. Bei einer Photovoltaikanlage sollte geprüft werden, ob die Mitversicherung über die Wohngebäudeversicherung ausreicht oder eine umfassendere Elektronikdeckung sinnvoll ist.
Entscheidend ist, die Versicherungen nicht isoliert zu betrachten. Eine zusätzliche Police bringt keinen Vorteil, wenn dasselbe Risiko bereits ausreichend versichert ist. Gefährlich wird es dagegen, wenn Bauherr, Bauträger und Generalunternehmer jeweils davon ausgehen, dass „der andere“ schon zuständig sein wird.
Spezialisierte Versicherungsmakler wie die Fairfekt Versicherungsmakler GmbH können den vorhandenen Versicherungsschutz prüfen und Tarife unterschiedlicher Gesellschaften gegenüberstellen. Gerade die Wohngebäudeversicherung sollte dabei bereits vor Baubeginn verglichen werden, da sich über sie häufig auch die Feuerrohbauversicherung ohne zusätzlichen Beitrag einschließen lässt.
Wohngebäudeversicherung inklusive Feuerrohbauversicherung vergleichen
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